Dal 2020 Imu e Tasi, le imposte sugli immobili che non sono abitazione principale, sono state accorpate. Anche quest'anno si paga quindi soltanto l'Imu sulle seconde case ma, per non sbagliare, ti facciamo noi i conti. Grazie infatti al nostro calcolatore gratuito, potrai non solo calcolatre l'importo dovuto, ma anche ottenere un modello F24 già compilato e pronto per essere pagato. Uno strumento utili non solo per pagare l'imposta 2021, ma anche per il ravvedimento se ti sei dimenticato e versi l'imposta in ritardo. 

Quando e come si paga

Il versamento della nuova Imu viene fatto in due rate, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre, con possibilità di versare interamente il dovuto entro il 16 giugno. Attenzione, perché in caso di versamento in due rate, a giugno si paga l’imposta dovuta per il primo semestre utilizzando aliquote e agevolazioni dell’anno precedente. In pratica, a giugno 2020 paghi la metà di quanto hai versato l'anno precedente, a dicembre si fa il conguaglio in base a quanto delibera il Comune.

L'imposta è dovuta per l’anno in corso e viene calcolata in proporzione alla percentuale di possesso e ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso. Il mese si conta per intero se il possesso dura più della metà dei giorni di cui si compone il mese, ad esempio se erediti una casa il 18 aprile l’Imu è dovuta a partire dal mese di maggio.

Se compri un immobile nel primo semestre dell’anno, a giugno puoi scegliere di pagare l’acconto sulla base dei mesi di possesso realizzati nei primi sei mesi dell’anno oppure, se vuoi pagare tutto il dovuto per l’anno in corso (sempre che il Comune abbia già deliberato le aliquote) ricorda di parametrarlo ai mesi di possesso di tutto l’anno.

Attenzione, in caso di vendita, il giorno del rogito ricade sull’acquirente, inoltre l'imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del venditore.

Non sull'abitazione principale

La nuova Imu rimane un'imposta sulle seconde case. Sono escluse quindi le abitazioni principali a meno che si tratti di immobili di lusso accatastati come A1, A8 o A9.

Ma cosa s'intende per abitazione principale? È bene ricordare che per abitazione principale si intende la casa in cui il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e hanno la residenza anagrafica. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel Comune, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze si applicano per un solo immobile.

Quali sono le pertinenze dell'abitazione principale? Si intendono solo quelle classificate come C2, C6 e C7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna di queste categorie catastali, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo. Per fare un esempio, chi avesse due box separati nella propria abitazione, solo uno dei due sarebbe esente dal pagamento dell'Imu.

L’Imu sostituisce l’Irpef, quindi in linea generale se paghi l’Imu su un immobile non paghi le tasse in dichiarazione dei redditi. Esistono però importanti eccezioni:

• se l’immobile è affittato paghi sia Imu che Irpef (o cedolare secca se hai scelto questo regime);
• se l’immobile non è affittato (o dato in comodato d’uso gratuito) ma si trova nello stesso Comune in cui si trova la tua abitazione principale devi pagare l’Imu mentre Irpef e addizionali si applicano sulla metà della rendita catastale rivalutata.

Ricorda per altro che quando presenti la dichiarazione dei redditi con il modello 730 puoi utilizzare il credito Irpef per pagare l’Imu compensandola tramite il modello F24.

Su cosa non si paga la nuova Imu

Ai fini dell’imposta si considerano come abitazioni principali:

• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari e quelle destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
• gli alloggi sociali adibiti ad abitazione principale;
• la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice;
• un solo immobile, posseduto e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

I comuni possono considerare direttamente adibita ad abitazione principale l'unità immobiliare posseduta da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non sia locata. Questo tipo di agevolazione è concessa per un solo immobile.

Chi la deve pagare

La nuova imposta, come la precedente, si applica in tutti i Comuni italiani ai possessori di immobili, cioè il proprietario o il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie. Inoltre, deve pagare interamente l’IMU il genitore cui viene data la casa familiare a seguito del provvedimento del giudice che assegna il diritto di abitazione al genitore affidatario dei figli, anche se non ne è proprietario nemmeno per una quota. Tuttavia, essendo l’alloggio la sua abitazione principale, beneficerà di tutte le esenzioni o riduzioni applicabili.

In caso di separazione senza figli l’Imu è dovuta dal coniuge assegnatario dell’immobile.

Il fabbricato deve esser iscritto al catasto e avere la rendita catastale, in caso di nuova costruzione l’Imu è dovuta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o, se precedente, dalla data di utilizzo dell’immobile.

Se la casa è di proprietà di più soggetti, ognuno è responsabile del pagamento della propria quota di Imu, calcolata sulla base della sua situazione personale. Pertanto, in caso di comproprietà potrebbero esserci applicazioni diverse dell’Imu su ogni quota.

In caso di decesso bisogna pagare l’Imu a nome del defunto fino alla data in cui è mancato. In pratica bisogna considerare la situazione preesistente al decesso e pagare l’imposta con le regole applicabili fino a quel momento. Dalla data del decesso in poi si deve considerare la situazione degli immobili all’interno della successione perché, ad esempio, una casa poteva essere considerata abitazione principale per il defunto, ma non per tutti i suoi eredi. Fai attenzione alla data del decesso per il conteggio del mese, infatti il mese si considera per intero solo se il possesso è durato più di 15 giorni.

Attenzione al coniuge superstite: ai fini Imu il coniuge superstite, continuando ad abitare nell’immobile di cui ha il diritto di abitazione, è l’unico che deve pagare l’imposta, anche se non è proprietario nemmeno in parte. Anche in questo caso, trattandosi di abitazione principale, il coniuge superstite beneficia di esenzione o riduzioni d’imposta.

Quanto si paga? Dipende tutto dal Comune

Come per la precedente imposta anche la nuova Imu è un'imposta Comunale. E come tale è il Comune dove è situato l'immobile che stabilisce le aliquote in base alle quali si calcola l'Imu. Ma entriamo nel dettaglio.

• Per l’abitazione principale di lusso (accatastata come A1, A8 e A9) e le relative pertinenze, l’aliquota base è dello 0,5% che il Comune può azzerare o aumentare al massimo allo 0,6%. Spetta però una detrazione di 200 euro da dividere proporzionalmente tra chi deve pagare l’Imu.
• L'aliquota di base per i terreni agricoli è pari allo 0,76% e i Comuni, possono azzerarla o aumentarla sino allo 1,06%.
• Per le case non utilizzate come abitazione principale l'aliquota di base è pari allo 0,86% e i Comuni possono azzerarla o aumentarla sino all'1,14%. 
• Infine per le abitazioni locate a canone concordato l'imposta, determinata applicando l'aliquota stabilita dal Comune, è ridotta al 75%.

Ricorda che l’Imu si paga arrotondando all’euro, quindi fino a 49 centesimi compresi si arrotonda per difetto, dai 50 centesimi in poi si arrotonda per eccesso. Fai attenzione, l’arrotondamento non va fatto sul totale del dovuto ma per ogni singolo rigo dell’F24 che hai compilato per il pagamento.

• Il versamento minimo annuale è di 12 euro. Questo limite, che il Comune può aumentare, si riferisce ad ogni Comune per il quale si deve versare l’Imu, non alla singola rata o al singolo immobile.

La dichiarazione Imu

La dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta. Tuttavia, la dichiarazione non è dovuta in tutti i casi in cui le variazioni vengono riportate in atti catastali, perché il Comune vi ha direttamente accesso. Il nostro consiglio è quello però di controllare sempre sul sito del Comune o di contattare l’ufficio tributi per verificare di non dover far nessuna comunicazione.

Quanto “costa” il ritardo

Il ravvedimento diventa più costoso con il passare del tempo, quindi prima lo fai meglio è, ricordando che il Comune ha tempo fino al 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui il versamento o la dichiarazione andavano fatti per mandarti l’avviso di accertamento.

Dal 1° gennaio 2021 il tasso di interesse da applicare all’imposta è dello 0,01% annuo. Nel 2020 era dello 0,05%.

• Ravvedimento sprint: se paghi entro 14 giorni dalla scadenza la sanzione è dello 0,1% giornaliero.
• Ravvedimento breve: se paghi dal 15° al 30° giorno successivo alla scadenza, la sanzione è fissa all’1,5%.
• Ravvedimento medio: se paghi dopo il 30° giorno di ritardo fino al 90° giorno, la sanzione fissa sale all’1,67%.
• Ravvedimento lungo: se paghi dopo il 90° giorno di ritardo, ma comunque entro i termini di presentazione della dichiarazione relativa all'anno in cui è stata commessa la violazione, la sanzione fissa è del 3,75%. Se non c’è obbligo di presentare la dichiarazione Imu i termini scadono il 16 giugno e il 16 dicembre dell’anno successivo.
• Ravvedimento lunghissimo: se paghi entro due anni dal termine previsto la sanzione è del 4,29%. Sale al 5% oltre i due anni dall'omissione o dall'errore.

TASI: quel che c’è da sapere fino al 2019

Anche se la TASI non esiste più, sono ancora aperti i termini per l’accertamento da parte del Comune (31 dicembre del 2024). In pratica, se non l’hai pagata possono ancora chiedertela con sanzioni e interessi. In alternativa, puoi fare un ravvedimento spontaneo versando il 30% di sanzione per l’imposta non versata e gli interessi che variano a seconda dell’annualità. In particolare, nel 2019 era dello 0,8% annuo, nel 2018 dello 0,3%, nel 2017 dello 0,2% e nel 2016 dello 0,5%

Per il calcolo della Tasi è bene sapere che la normativa è identica a quella dell’Imu tranne:

• In caso di comodato d’uso gratuito il comodante versa esclusivamente la quota di sua spettanza fissata dal Comune (dal 70% al 90%). Il comodatario poiché usa l’immobile come abitazione principale non deve pagare la Tasi;
• in caso di contitolarità uno solo può pagare per tutti: i titolari, infatti, sono tutti responsabili in solido. Questo significa che, se un contribuente non paga, il Comune può chiedere l’imposta agli altri;
• se l’immobile è usato temporaneamente per meno di 6 mesi nello stesso anno, la Tasi deve essere versata solo dal proprietario. In pratica in caso di affitto per sei mesi a un soggetto e sei mesi a un altro, non viene fatta la divisione della Tasi tra proprietario e locatari: sarà solo il primo a versare tutta l’imposta;
• in caso di locazione il proprietario di una casa data in affitto, versa l’imposta in una percentuale che varia tra il 70% e il 90%, a seconda di quanto ha deliberato il Comune. Chi vive in affitto invece, deve versare la restante quota, a meno che non utilizzi l’immobile come propria abitazione principale. Infatti, se l’inquilino dimora abitualmente nella casa e ci ha portato la residenza, non deve versare nulla. Se l’immobile è dato in affitto temporaneamente per meno di 6 mesi nello stesso anno, la Tasi deve essere versta solo dal proprietario. In pratica in caso di affitto per sei mesi a un soggetto e sei mesi a un altro, non viene fatta la divisione della Tasi tra proprietario e locatari, sarà solo il primo a versare tutta l’imposta.

Pertanto, se ti accorgi di non aver versato la Tasi negli scorsi anni, ti consigliamo di verificare presso il tuo Comune quali fossero le regole da seguire ed effettuare il ravvedimento il prima possibile.